부동산을 소유한 사람으로선 항상 걱정하는 부분이 세금일 것입니다. 과도한 세금이란 생각에 내는 세금이 아깝게 느껴지는 건 인간적으로 공감이 가는 부분입니다. 그런데 이런 아깝다 느껴지는 세금을 아끼려면 그 부분에 대한 지식이 상당해야 한다고 생각합니다.
오늘은 많은 분들이 알고 싶어하시는 1가구 2주택 세금 부분에 대해 배워보도록 하겠습니다. 은근히 우리 주위에 1가구 2주택인 경우가 많습니다.
1가구
세법상에서 규정하는 1가구는 같은 주소지에서 생계를 같이 하는 직계 존속, 비속, 형제자매 등의 가족을 의미합니다. 주민등록 등본에는 가구가 분리되어 있더라도 같은 주소에서 같이 살고 있다면 1가구가 되는 것입니다.
자녀의 연령이 30세 이상일 경우 조건 없이 세대 분리가 인정됩니다. 자녀 연령이 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 하거나 일정 부분 이상의 소득이 입증되면 세대 분리가 인정되는 점도 알아두시기 바랍니다.
아시다시피 1가구 1주택일 경우엔 고가주택만 아니라면 비과세입니다. 이때 1가구 1주택의 2년 이상 거주하고 2년 이상 보유해야 인정됩니다. 물론 예외도 있습니다. 보유기간 특례적용 주택, 임대사업자등록 주택, 2017.08.02 이전 취득주택, 2017.08.02 이전 무주택 세대가 매매계약 체결 후 계약금을 지급한 경우 등입니다.
양도소득세
양도소득세란 부동산을 팔아서 생긴 소득에 대해 매겨지는 세금을 의미합니다. 대부분의 부동산은 상승하기 마련이므로 양도를 통해 차익을 남겼기 때문이죠. 차익이 크면 당연 세금도 많아지는 누진세율 구조입니다. 양도소득세는 과세표준에 세율을 곱해서 계산합니다. 양도소득 계산기도 있습니다.
양도소득세는 과세표준 1,200만원까지 6%의 과세율을 적용하고 누진공제액은 없습니다. 그리고 5억원을 초과할 때에 과세율은 무려 42%가 되고 공제액도 3,540만원까지 올라갑니다. 그러나 1가구 2주택 세금은 구간이 뛸 때마다 10%씩 중과세가 되어서 1200만원일 때 16%, 5억원 초과할 때 54%의 과세율이 책정되어 있습니다.
예외적으로 1가구 2주택 세금이 비과세인 경우는 혼인으로 인해 2주택이 되었을 때, 5년 이내 매매를 할 때, 신규주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내 매매했을 경우, 증여를 원인으로 2주택이 되었으나 3년 이내 매매를 했을 때 등입니다.
재산세
재산세는 1년에 2번 납부하는데, 연초에 일시로 납부할 경우 15%의 감면 혜택을 누릴 수 있습니다. 여유가 있다면 일시납부로 절세를 하시기 바랍니다. 재산세의 경우 1주택자와 1가구 2주택 세금이 별 차이가 나지 않습니다. 다만 3주택자일 경우 전세보증급에 대한 이자소득에 대해 재산세 추가가 인정됩니다.
취득세
취득세는 1가구 2주택 여부에 상관없이 부동산 취득시 부과되는 세금입니다. 주택의 가격에 따라 그리고 85제곱미터 초과 여부에 따라 세율이 달라집니다. 6억원 이하 85제곱미터 이하 주택의 취득세는 1%로 지방교육세 0.1%가 추가되어 합계 세율은 1.1%입니다.
반면 9억을 초과하는 85제곱미터 초과 주택의 경우 취득세는 3%, 농어촌 특별세는 0.2%, 지방교육세 0.3%가 가산되어 합계세율은 3.5% 수준입니다. 주택임대 사업자를 등록시 취득세를 85% 감면받을 수 있다는 점도 알아둬야겠습니다. 오피스텔은 85제곱미터 이하 6억원 미만시 4.6%입니다.
종합부동산세
2주택의 기준시가의 합이 6억원을 초과할 경우 0.5~2% 세율이 적용됩니다. 물론 6억원 미만이라면 종합부동산세 과세는 없습니다. 2019년 이전에는 주택 수 무관 보유 주택의 금액을 합산해 부과했지만 이후 조정대상지역 안에 2주택을 보유한 경우 최고세율을 3.2%로 인상했습니다. 세금 부담 상한도 300%로 올렸습니다.
절세방법
1가구 2주택 세금을 조금이라도 줄이기 위해서는 2주택 중 1주택을 처분할 때 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다. 남은 주택은 비과세 혜택을 누릴 수 있기 때문이죠. 같은 원리로 매각시엔 소액 부동산부터 매각하고 조정대상지역이 아닌 주택을 매각하는 게 맞습니다.
양도보다는 증여를 선택하는 게 세금 면에서 유리한 경우가 많기 때문에 양도할 때와 증여할 때 세금을 비교해보고 결정하는 것이 합리적입니다. 1가구 2주택 세금 중 양도소득세 면제를 받기 위해서는 2018년 9월 14일 이후 주택 취득 후 2년 이내 양도시 비과세를 받을 수 있습니다.(이전 3년 이내)
1가구 2주택 세금에 대해 살펴보자 어떤 부분을 신경써야 조금이라도 절세를 할 수 있는지 알 수 있었습니다. 그러나 관련 법이 변동되는 일이 잦기 때문에 꾸준히 체크해야 하는 사한이 많습니다. 정확한 정보를 얻고 절세할 수 있는 부분을 위해 노력해야겠습니다.
